A nova era da tributação imobiliária: impactos do IBS/CBS e a obrigatoriedade da NFS-e em 2026.
Passamos a analisar as transformações fundamentais introduzidas pela Reforma Tributária no setor imobiliário brasileiro, com foco no novo regime de tributação de locação e nas obrigações acessórias que passam a vigorar em breve.
1. Impactos da Reforma Tributária no Setor Imobiliário
Historicamente, as receitas de locação de imóveis não eram tributadas pelo ISS nem pelo ICMS, o que dispensava a emissão de Notas Fiscais de Serviço (NFS-e). Com a Reforma Tributária do Consumo, a locação, o arrendamento e a cessão onerosa de espaço passam a ser hipóteses de incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Por outro lado, as holdings patrimoniais que hoje optam pelo Lucro Presumido, a mudança será significativa: a partir de 2027, essas empresas deixarão de pagar PIS e Cofins, mas passarão a ter a incidência de IBS e CBS sobre suas operações.
2. Regime Diferenciado e Alíquotas
Embora a alíquota padrão somada do IBS e CBS seja estimada em cerca de 28%, o setor imobiliário contará com um regime diferenciado. Especificamente para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, as alíquotas serão reduzidas em 70%. Para as demais operações do setor, como alienação e intermediação, a redução será de 50%.
Durante a transição, haverá ainda um Regime Especial Optativo com alíquota reduzida de 3,65% de CBS e IBS para locações, vedando-se, neste caso, o aproveitamento de créditos.
3. Regras de Transição e o “Ano de Teste” (2026)
O ano de 2026 será um período de implantação com foco informativo e operacional. As principais regras para esse período são:
Obrigatoriedade de Emissão: A partir de 1º de janeiro de 2026, os contribuintes devem emitir documentos fiscais eletrônicos com destaque de CBS e IBS por operação (como nos casos de locação).
Alíquotas de Teste: Na NFS-e, deverão ser destacados os percentuais de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.
Dispensa de Recolhimento: O contribuinte que cumprir a obrigação de emissão conforme as normas estará dispensado do pagamento efetivo do IBS e da CBS em 2026.
Janela de Adaptação: Foi criado um período vinculado à publicação dos regulamentos, durante o qual não serão aplicadas multas pela falta de preenchimento dos campos de IBS/CBS nos documentos fiscais.
4. Regras de Tributação da Locação e Obrigações
A Lei Complementar 214/2025 estabelece critérios práticos para a tributação do aluguel:
Fato Gerador: Ocorre no momento do pagamento (regime de caixa), sendo o tributo devido a cada parcela recebida.
Base de Cálculo: É o valor da locação, mas a lei prevê a exclusão de despesas de condomínio, impostos e emolumentos incidentes sobre o bem, desde que sejam segregados.
Local da Operação: Considera-se o local de localização do imóvel.
Redutores Sociais: Estão previstas deduções adicionais, como, por exemplo, R$ 600,00 mensais para locação residencial.
5. Códigos Relevantes e Classificação Técnica
Para o preenchimento correto da NFS-e Nacional, que passará a ter um layout específico para operações imobiliárias, devem-se observar os seguintes parâmetros técnicos:
NBS (Nomenclatura Brasileira de Serviços): Para locação de imóvel não residencial, utiliza-se o código 1.1002.20.00. Caso envolva administração, utilizam-se os códigos 1.1001.12 ou 1.1001.12.90.
Código de Tributação Nacional (CTN): Deve ser preenchido com o código 9.01.01 (Serviço sem incidência de ISSQN e ICMS)
Código Indicador da Operação: Também utiliza-se o 9.01.01 para locação.
Código da Classificação Tributária (cClassTrib): O código específico para locação e arrendamento de bens imóveis é o 200027.
CST (Código de Situação Tributária): Utiliza-se o CST 200, que indica alíquota reduzida.
A nova sistemática exige que as empresas revisem sua lógica de tributação e validem seus cadastros de clientes e produtos, garantindo que os sistemas estejam ajustados para a nova rotina de compliance fiscal.
